前言

租赁合同明确约定了租赁期限，租赁期限届满后双方未续签合同，也未协商一致重新订立租赁合同，同时承租人仍继续使用租赁物，双方之间是否形成不定期租赁合同关系？出租人如何有效行使合同解除权以结束该不稳定的合同关系？

一、基本案情

2020年3月23日，申请人与被申请人签订租赁合同，申请人将位于某小区的某门面及附属设施出租给被申请人，租赁期自2020年4月1日至2021年3月31日。被申请人按合同约定支付了租赁期内的租金，此后双方没有续签租赁合同。

双方租赁合同约定：“租赁期满后乙方需继续租赁的，乙方应在本合同门面期限届满前三个月书面向甲方提出续租，双方协商后重新订立租赁合同；租赁期限届满之日双方仍未订立租赁合同的，视为乙方不续租。”“乙方逾期退场的，每逾期一日按相应合同日租金的三倍向甲方支付违约金，逾期达五日仍未退场的，甲方有权没收乙方履约保证金，并有权收回租赁物。”

2022年9月5日，申请人向包括被申请人在内的各租赁户发出书面《告知书》，告知各租赁户自2022年1月以来，已对门面租金进行了调整，要求包括被申请人在内的未续签合同的各租赁户按新的租金标准重新订立租赁合同，租赁户如不再续租或未在2022年9月20日前与申请人重新签订租赁合同，须在2022年10月1日前腾空租赁门面并交清租金。

二、焦点问题

1.合同约定的租赁期届满后，双方是否形成不定期租赁合同关系？

2.双方租赁合同何时解除？

三、法律适用

1.《中华人民共和国民法典》第734条第1款  租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

2.《中华人民共和国民法典》第563条第2款  以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

3.《中华人民共和国民法典》第565条  当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

四、释法说理

1.关于双方是否形成不定期租赁合同关系

虽然案涉租赁合同约定“租赁期限届满之日双方仍未订立租赁合同的，视为乙方不续租”，但本案双方当事人在租赁期限届满之后仍多次就重新订立租赁合同进行磋商，且承租人也一直在继续使用原租赁门面。出租人虽辩称其对承租人继续使用租赁物的行为一直有异议，但事实上双方无法续签合同的原因在于双方在协商过程中尚无法达成一致，并且出租人也未就案涉门面与第三人签订租赁合同，也即出租人并未采取有效措施或明确要求承租人腾退租赁门面，因此该情况符合《民法典》第734条规定的不定期租赁合同的形成条件，故除了租赁期限变更为不定期之外，原租赁合同继续有效，对双方具有法律约束力。

2.关于双方之间租赁合同何时解除

本案中，双方租赁合同由定期合同变更为不定期合同之后，根据《民法典》第563条的规定，双方可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。不定期租赁合同关系是一种不稳定的法律关系，任何一方行使合同解除权均应给予对方合理的反应时间和处置时间，以便妥善结束双方合同关系。本案出租人在2022年9月5日向承租人发出书面《告知书》，明确表示如承租人不再续租或未在2022年9月20日前与出租人重新签订租赁合同，须在2022年10月1日前腾空租赁门面并交清租金。

“腾空租赁门面并交清租金”旨在清算双方权利义务关系，系解除合同的意思表示。并且，出租人给予承租人15天时间考虑是否重新签订租赁合同，如双方未在2022年9月20日前重新签订租赁合同，则双方租赁合同关系解除，承租人应在2022年10月1日前返还租赁物。故，2022年9月5日出租人发出的《告知书》系载明合同解除条件的解除通知，2022年9月20日为双方租赁合同的解除之日，2022年10月1日为承租人返还租赁物的期限届满之日，2022年10月2日为承租人逾期退场的起算之日。（作者 刘珊）

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