前言

买受人购买连通商铺中的其中一个商铺，商铺产权登记面积与合同约定面积一致，买受人支付全部购房款并办理不动产过户登记后，出卖人对连通商铺进行隔墙处理，隔墙导致案涉商铺实际面积小于产权登记面积和合同约定面积，买受人能否因房屋面积存在误差要求解除商品房买卖合同？

一、基本案情

2014年7月23日，岳阳某测绘中心出具《岳阳市房产面积测绘报告书》，报告显示案涉房屋面积为53平方米。2014年9月2日，被申请人取得案涉房屋产权证，产权登记面积为53平方米。

2018年3月21日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同（现房）》，合同约定申请人购买被申请人开发建设的某小区房屋，建筑面积为53平方米，套内建筑面积49.98平方米，公摊面积3.02平方米，交付条件为房屋验收合格并符合合同约定，交付期限为2018年12月31日前。

合同签订后，案涉房屋仍由第三人租赁户占有使用，其租赁期限到2018年9月30日届满。被申请人自2018年4月1日起向申请人支付了8个月的返租。2018年8月20日，案涉房屋过户登记至申请人名下，产权登记面积为53平方米，但房屋尚未交付申请人使用。2018年12月31日，案涉房屋及其旁边的4个门面仍为连通状态。2019年，被申请人对案涉房屋进行隔墙，隔墙后申请人发现案涉房屋比隔壁门面窄。此后，申请人多次就重新测量房屋面积及退房事宜与被申请人沟通，并且至今未办理房屋正式交付手续。2021年11月4日，某测绘公司对案涉房屋进行测量，并出具《关于某小区房屋的面积差异分析报告》，报告显示案涉房屋实际面积为50.62平方米，与合同约定面积、产权登记面积均相差2.38平方米，面积误差比为4.49%。2022年3月28日，申请人向被申请人发出《关于因购房面积误差要求退房的报告》。2022年10月24日，申请人向岳阳仲裁委员会申请仲裁。

二、焦点问题

1.买受人是否享有法定解除权？

2.如买受人享有法定解除权，其行使解除权是否在法定期限内？

三、法律适用

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第14条  出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：...（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

2.《中华人民共和国民法典》第564条  法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

四、释法说理

1.关于买受人是否享有法定解除权

本案买受人以房屋面积误差过大为由请求解除合同，案涉合同并未约定面积误差情形下的解除权，故需考察买受人是否享有法定解除权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第2条之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。《民法典》自2021年1月1日起施行，而本案合同签订于2018年，案涉房屋隔墙发生于2019年，自此双方对房屋面积问题产生争议，故本案应适用当时的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）。上述司法解释第14条规定，出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，应予支持。

案涉房屋在出售给买受人之前从未进行过隔墙，其所在楼栋的总实测报告中记明的该房屋实测面积与出卖人取得的分户权证登记面积以及买受人过户后取得的不动产权证登记面积均保持一致，表明该房屋在隔墙之前完全符合合同约定面积。因此，本案“出卖人交付使用的房屋”究竟是隔墙前的房屋还是隔墙后的房屋成为了关键问题。

观点1：买受人享有法定解除权。本案中，合同约定交付时间为2018年12月31日之前，但直到2018年12月31日之时，案涉房屋及其旁边的4个门面仍为连通状态，随后到2019年出卖人对案涉房屋进行了隔墙处理并保持至今。案涉房屋自2019年被隔墙后，已形成了稳定的密闭空间状态，买受人可以接收并使用的房屋显然为隔墙后的独立的房屋。因此出卖人交付使用的房屋应为隔墙后的房屋，经测量，隔墙后的房屋实际面积为50.62平方米，与合同约定面积相差2.38平方米，面积误差比为4.49%，超出3%，买受人有权请求解除合同。

观点2：买受人不享有法定解除权。本案合同签订、房款支付、产权过户登记以及返租的情况均发生在隔墙之前，也即，双方各自的权利义务在隔墙之前就已得到切实履行，案涉合同至此已经履行完毕。并且，合同也未约定出卖人在交付房屋之前应进行隔墙处理，因此出卖人交付使用的房屋即为隔墙前的房屋，而隔墙前的房屋不存在面积误差，亦不存在其他的解除事由，故买受人不享有合同解除权。

进一步说，双方签订合同时，买卖双方达成的合意所指向的交易标的物即为隔墙之前的房屋（连通商铺中的其中一个商铺）。该合同履行完毕后，买受人作为所有权人要求对案涉房屋进行隔断，系其自身对房屋所作的处置，至于因隔墙导致房屋使用面积减小的责任，买受人可另案追究。

2.关于解除权的行使是否在法定期限内

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第3条之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定。我国《合同法》第95条并未规定合同解除权的行使期限，而《民法典》第564条作出了规定，故本案可以适用民法典的规定。

观点1：行使解除权的时间未超过法定期限。本案买受人作为解除权人，其解除事由为房屋面积误差比超过3%。买受人在察觉房屋存在面积误差后即多次要求出卖人重新测量房屋，买受人并未怠于行使权利。直到2021年11月4日，某测绘公司对案涉房屋进行测量并出具《关于某小区房屋的面积差异分析报告》，买受人才明确知道案涉房屋面积误差比超过3%，达到了法定解除的条件。因此买受人知道解除事由的日期为2021年11月4日，其在2022年3月28日向出卖人发出《关于因购房面积误差要求退房的报告》，将解除合同的意思表示通知到出卖人，并未超过行使解除权的法定期限。

观点2：行使解除权的时间已超过法定期限。出卖人在2019年对案涉房屋进行了隔墙处理，买受人在隔墙后不久就已察觉案涉房屋比隔壁门面窄，也即买受人在2019年就知道存在面积误差。买受人行使解除权的期限应从买受人知道房屋存在面积误差时开始起算，即从2019年开始起算，并非从买受人知道具体的面积误差值时才开始起算。买受人知道房屋存在面积误差后即应积极采取措施确认面积误差值并行使权利，但买受人直到2022年3月28日才以向出卖人发出《关于因购房面积误差要求退房的报告》的方式行使解除权，已超过行使解除权的一年期限。（作者 刘珊）

声明：上述文章内容仅代表作者观点，不代表裁判立场。