【案情简介】

　　2021年3月26日，市城管大队建设工程和房地产执法中队检查发现，某房屋信息服务有限公司与客户签订的中介服务合同，没有按照规定由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。经后续调查取证，该公司分别于2020年8月11日、12月2日、12月20日和2021年2月21日签订的《房地产买卖居间合司》，均无具有房地产经纪人或房地产经纪协理资质人员的签名，该公司的行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十条规定，一定程度上扰乱了房地产市场秩序。

　　【调查与处理】

　　执法人员调取了该公司的员工花名册、居间交易台账和部分《房地产买卖居间合同》，查验了员工持证情况，并对该公司法人制作了《询问笔录》，所有证据表明，该公司在与买卖双方签订的中介服务合同里，作为丙方的中介居间服务方，没有1名持地产经纪人证人员或2名持地产经纪协理人员签名，只有一个落款与名称不符的合同专用章。2021年4月30日，我局对该公司作出《行政处罚决定书》，责令其改正违法行为，并处罚款2万元。

　　【法律分析】

　　《房地产经纪管理办法》第二十条规定，“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名”。

　　第三十三条第三款规定，“违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：

　　（三）房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的”

　　房地产经纪合同是劳务合同，劳务服务的范围很广泛，为合同标的提供事务性服务具有不确定性。房地产经纪人员在接受委托人的劳务委托时，往往因为不同的委托对象和不同的委托事务而需要制定不同的服务计划来确定服务内容、服务方式以及服务报酬的标准。可见房地产经纪合同有一定专业性，为确保合同订立的合法性，需受过专业培训学习的持证人员对合同进行审核把关，避免相互损害对方当事人利益行为的发生，使交易当事人最大限度地实现其交易利益、保障交易活动的交易安全，同时，维护了房地产实体商品市场交易秩序的稳定。通过签订合法的房地产经纪合同，可以保护当事人在房地产经纪活动中的各项权利，房地产经纪合同由于明确规定了双方当事人的权利和义务，因此在发生经纪纠纷时也便成为进行协商、调解乃至诉讼的有力依据。房地产经纪交易市场的安全和秩序的维护离不开房地产经纪合同，经纪合同使经纪问题有章可循，有据可依。基于上述原因，房地产经纪中介服务合同须由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

　　【典型意义】

　　本案中，该公司收到《行政处罚预先告知书》后，向我局提交了《申辩书》，陈述了“行业监管部门市住建局在2020年9月年进行相关检查时，要求办理经纪人执业资格证，其已经组织员工学习，并参加了考试，已有两人取得资格证书，而且在执法查处过程中才强调执业经纪人需在合同上签字，所以只接受整改，不认可也不接受处罚”等理由。我局对照该公司员工花名册进行了核查，有两人取得了房地产经纪人证书，但该公司的居间服务合同没有持证人员的签字，所以其违规签订房地产居间交易中介服务合同的违法事实依然存在。该公司作为从事房地产中介服务的机构，应当主动知晓并遵守相关行业法律法规要求，而不是接受被动告知。同时，该公司有两名持有经纪人证的人员，可以合理推定其对于房地产经纪管理相关的法律法规要求是有一定认知的，最少证明完全具备避免此违法行为发生的能力。所以我局认为，该公司违规签订房地产买卖居间合同，其行为一定程度上扰乱了房地产市场秩序，理应承担相应的法律责任。经过教育，该公司认识到了错误行为，自愿接受了罚款处罚，并在经后的居间交易服务合同签订过程中进行了整改。总体来说，通过本案的以案释法，对房地产交易当事人和中介服务公司都起到了一定警示作用，进一步规范了房地产经纪活动，对保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益起到了较好的促进作用。